Der boomende Tourismus lässt bei vielen privaten Immobilienbesitzern Goldgräberstimmung aufkommen. Die kurzzeitige Vermietung von Wohnraum an Touristen über Vermietungsportale wie Airbnb oder Booking ist bequem und potenziert den Mietertrag gegenüber einer Festvermietung. Wer möchte da nicht dabei sein? Es gibt allerdings ein paar wichtige Dinge zu beachten:

 

Die Einnahmen aus der Vermietung einer Ferienwohnung sind grundsätzlich steuerpflichtig. Laut § 21 Abs. 1 Nr. 1 des Einkommensteuergesetzes (EStG) sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu versteuern und entsprechend in der Einkommensteuererklärung (Anlage V) anzugeben. Zudem ist die Grenze zur gewerblichen Vermietung auch schnell überschritten und eine Gewerbeanmeldung  für die  Nutzung mit Gewinnerzielungsabsicht ist erforderlich. Diese wird üblicherweise daran festgemacht, dass Sie mit einer bestimmten Tätigkeit – in diesem Fall der Vermietung – einen Ertrag von über 24.500 Euro im Jahr erzielen. Überschreiten Sie diese Ertragsgrenze, liegt eine gewerbliche Nutzung vor und die Gewerbesteuer wird für Einkünfte über dieser Grenze fällig. Wird Wohnraum regelmäßig über Vermittlungsplattformen angeboten oder werden Zusatzleistungen wie Frühstück erbracht, kann gewerberechtlich zumindest eine Anzeigepflicht bestehen. Das Gewerbeamt gibt die Meldung an das Finanzamt weiter. 

 

Bei der gewerblichen Vermietung sind zwei weitere Abgaben zu beachten, die die Kommune individuell beschließen kann: Einmal eine Tourismusabgabe, meistens auf Basis des Umsatzes und ein Gästebeitrag, den die Feriengäste für Ihren Aufenthalt entrichten müssen. Dieser Beitrag wird von Ihnen als Vermieter berechnet und an die Gemeinde weitergeleitet. Die genauen Regelungen erfahren Sie bei der Gewerbeanmeldung in Ihrer Gemeinde.

 

Brauche ich für die Ferienvermietung eine Nutzungsgenehmigung vom Bauamt?

 

Ja, die Vermietung einer Wohnung über Airbnb, Booking und andere Portale stellt eine genehmigungsbedürftige Nutzungsänderung der Wohnung oder ggf. des ganzen Hauses dar. Wie zuletzt 2021 vom Oberverwaltungsgericht NRW bestätigt, handelt es sich bei der kurzzeitigen Ferienvermietung nämlich nicht um eine „allgemeine Wohnnutzung“ im Sinne der Baunutzungsverordnung (BauNVO). Vielmehr stellt es eine bauliche Nutzung als Ferienwohnung im Sinne des § 13a BauNVO dar. Ein Antrag auf Nutzungsänderung beim Bauamt, in Rheinland-Pfalz immer mit einem Bauantrag verbunden, ist daher zwingend für die gewerbsmäßige Vermietung  der Ferienwohnung oder des Ferienhauses erforderlich. 

 

Wie Wahrscheinlich ist der Erhalt der Nutzungsgenehmigung?

 

Der Genehmigung steht nichts entgegen, so lange die Kommune nicht über die Anwendung des Zweckentfremdungsgesetzes die Umwandlung von Wohnraum prinzipiell einschränkt oder eine baurechtliche Beschränkung besteht. Ein reines Wohngebiet würde der Umnutzung z.B. entgegenstehen. Weiter wird mit dem Umnutzungsantrag die betreffende Immobilie einer Prüfung gemäß den Anforderungen einer Baugenehmigung unterzogen, also zum Beispiel Belange des Brandschutzes und des Nachbarrechts. Auch ist sehr wichtig zu Wissen, dass die Umnutzung den  Bestandschutz des Gebäudes aufheben kann. Nutzungsänderungen fallen nur dann unter den Bestandsschutz, solange sie unwesentlich für die Qualität und Quantität einer baulichen Anlage sind. Sind die erfolgten Nutzungsänderungen aber mehr als wesentlich für die betreffende bauliche Anlage, so verfällt der Bestandsschutz. Dies ist insbesondere der Fall, wenn die Nutzung des Gebäudes als Ferienhaus bauliche Veränderungen erfordern. Ferienwohnungen und Ferienhäuser haben nämlich höhere Anforderungen an den Brandschutz und an Fluchtwege.

 

Wenden Sie sich daher bei der Absicht der Ferienvermietung über einen längeren Zeitraum an einen Architekten und klären Sie, ob die baulichen Gegebenheiten eine baurechtliche Umnutzung ermöglichen. Der Antrag auf Umnutzung wird dann den Umfang eines Bauantrags haben, also mit allen Grundrissen, Ansichten, Schnitten, Baubeschreibung und Berechnungen. Entsprechend müssen Sie inkl. der Gebühren der Baubehörde mit Kosten von mehreren tausend Euro rechnen.

 

Wie hoch ist das Risiko einer Vermietung ohne Nutzungsgenehmigung?

 

Das Risiko, dass die baurechtswidrige Nutzung auffliegt, war bislang nicht besonders groß. Denn für die Behörden ist der Ermittlungsaufwand erheblich. Allerdings wächst aufgrund der sich vergrößernden Wohnungsnot und steigenden Mieten der politische Druck auf die Behörden. In diesem Zusammenhang hat jüngst das Verwaltungsgericht Berlin entschieden, dass die Behörden von Online-Anbietern wie z.B. Airbnb die Daten von Vermietern und deren Ferienwohnungen anfordern dürfen. Das Verwaltungsgericht machte in seinem Urteil auch deutlich, dass das Handeln der Behörde insoweit nicht verfassungswidrig sei und auch nicht gegen datenschutzrechtliche Vorschriften verstoße. Dies wurde Seitens Airbnb der Behörde vorgeworfen, mit der Begründung, dass die Behörde eine Sammelabfrage gemacht habe und somit keinen konkreten Einzelfall verfolgt habe.

 

Eine ungenehmigte Nutzungsänderung kann verschiedene Konsequenzen haben. Wenn die zuständige Baubehörde von einer ungenehmigten Nutzungsänderung Kenntnis erlangt, kann sie den Umbau und die weitere Ferienvermietung untersagen. In diesem Fall müssen Umbauarbeiten rückgängig gemacht werden. Darüber hinaus drohen hohe Bußgelder und eine ungenehmigte Nutzungsänderung sind für Versicherungen ein guter Ansatz, um Versicherungsleistungen im Schadensfall zu verweigern. Insbesondere wird die Schadensregulierung vor Gericht landen, wenn durch die geänderte Nutzung als Ferienimmobilie neue Brandschutzmaßnahmen oder Fluchtwege erforderlich gewesen wären.

 

Was tun, wenn ich eine Nutzungsuntersagung erhalte?

 

Am besten handeln Sie sofort, um Einsprüche fristgerecht vorzunehmen.  Prüfen Sie die Rechtsgrundlage der Nutzungsuntersagung: Stellen Sie sicher, dass die Behörde tatsächlich befugt war, die Nutzungsuntersagung zu verhängen und dass die getroffenen Maßnahmen verhältnismäßig sind. Wenden Sie sich dazu an einen Anwalt, der sich auf das Bau- und Planungsrecht spezialisiert hat, um eine fundierte rechtliche Beratung zu erhalten und Ihre Optionen abzuwägen.

Falls nachträglich noch möglich, sollte parallel ein Antrag auf Nutzungsänderung gestellt werden, um die Situation zu bereinigen und die behördlichen Vorbehalte auszuräumen. Als letzte Option bleibt eine Klage vor dem zuständigen Verwaltungsgericht.