Der boomende Tourismus lässt bei vielen privaten Immobilienbesitzern Goldgräberstimmung aufkommen. Die kurzzeitige Vermietung von Wohnraum an Touristen über Vermietungsportale wie Airbnb oder Booking ist bequem und potenziert den Mietertrag. Wer möchte da nicht dabei sein? Viele private Vermieter von Ferienwohnungen oder Häusern starten daher Ihr Geschäft unkompliziert mit Omas geerbten Häuschen oder einer leerstehenden Wohnung im eigenen Haus. Da wird nach Feierabend renoviert, bei Ikea eine hübsche Möblierung besorgt und schon kann auf Airbnb, FeWo-Direkt oder Booking angeboten werden. Wer in in einer touristisch attraktiven Lage, wie an der Mosel in Traben-Trarbach anbietet, darf sich dann nach wenigen Tagen auf die ersten Buchungen freuen.

Auch wenn Sie die neuen Einkünfte in der Einkommensteuersteuer angeben, ist dadurch die neue Nutzung der Immobilie zur touristischen Vermietung allerdings noch nicht legal. Für die gewerbsmäßige Vermietung über Airbnb und Co muss eine Nutzungsänderung für die betreffende Wohnung oder das Haus gemäß § 13a BauNVO beantragt werden. Zudem ist das Gewerbe anzumelden, mit den sich daraus ergebenen Abgaben der Kommunen, wie Tourismusabgabe oder Gästebeiträge. Einige private Vermieter, die ein kleines Geschäft mit einer Immobilie betreiben, meiden daher den Aufwand der behördlichen Genehmigung und haben damit eventuell seit Jahren keine Probleme bekommen.

Das Risiko, dass die baurechtswidrige Nutzung der Wohnungsvermietung an Touristen auffliegt, war bislang nicht besonders groß. Denn für die Behörden ist der Ermittlungsaufwand erheblich und bislang steht der Datenschutz im Weg. Allerdings wächst aufgrund der sich vergrößernden Wohnungsnot und steigenden Mieten der politische Druck auf die Behörden, gegen die „Zweckentfremdung“ vorzugehen. Einige Kommunen nutzen auch schon die rechtlichen Möglichkeiten des Zweckentfremdungsgesetzes, um die ggf. rapide steigende Umnutzung von Wohnraum zu untersagen.

Welche Folgen hat der Gästebeitrag für meine Vermietung?

Der Gästebeitrag,  wie er jüngst mit Satzung vom 27.12.2023 in der VG Traben-Trarbach eingeführt wurde ist aus Sicht der Beherbergungsbetriebe sicher ein lästiger organisatorischer Aufwand aber zumindest mit keinen direkten Abgaben verbunden. Doch wer ist ein Beherbergungsbetrieb? Wer ist genau gemeint? Da sollte man sich die Satzung genauer ansehen. In der VG Traben-Trarbach ist gemäß $7, Abs.(8) jeder ein "Beherbergungsbetrieb", wer Personen gegen Entgelt beherbergt, insbesondere einen Camping- oder Wohnmobilstellplatz betreibt oder Ferienwohnungen und/oder Appartements, sowie Gästezimmer ortsfremden Personen gegen Entgelt zur Verfügung stellt. Die Gewerbeanmeldung ist keine Bedingung.

Jeder private Vermieter von Ferienimmobilien an Touristen, der bisher gut unter dem Radar der Behörden segelte wird mit dem Gästebeitrag jetzt ein registrierter gewerblicher Anbieter mit allen Rechten und Pflichten. Die Anmeldung der privaten Vermietung für die Erhebung des Gästebeitrags ist obligatorisch, da als Ordnungswidrigkeit ansonsten mit hohen Geldbußen belegt. Sind die Vermieterdaten dann im Kreis erfasst, steht der Datenschutz nicht mehr im Wege, diese Meldedaten ganz einfach dem Kreisbauamt zur Verfügung zu stellen. Der oben genannte Ermittlungsaufwand der Behörde sinkt auf Null nun abzugleichen, ob alle Vermietungen legal sind. Viele  private Vermieter von Ferienimmobilien an Touristen sehen sich nach Jahren dann dem Problem gegenüber, dass hierfür keine Nutzungsgenehmigung der Baubehörden gemäß BauNVO eingeholt wurde. Die fehlende Nutzungsgenehmigung hat sehr unangenehme Folgen über die man sich im klaren sein sollte. Siehe hierzu auch folgende Infos. 

Sollte zudem auch der  Gemeinde der Umsatz aus der touristischen Vermietung verschwiegen worden sein, besteht dort rückwirkend ein Anspruch auf die Tourismusabgabe, die einer verpflichtenden Steuer gleichkommt.

Der überhand nehmenden Zweckentfremdung von dringend benötigten Wohnraum entgegenzutreten ist aus diesem Grund sicher ein wichtige Aufgabe der Kommunen, ebenso wie die über den  durch Tourismus erzielbare Ertragsoptimierung. Aber die Entscheidungen der Kommunalpolitik sollten in Ihren Konsequenzen transparent sein. So mancher private Vermieter hat keine Ahnung, dass Busgelder, Anträge auf nachträgliche Nutzungsgenehmigung und evt. erforderliche Brandschutzmaßnahmen ihn schnell mehrere Zehntausend Euro kosten können. Mit der Anmeldung von Omas alter Wohnung als Ferienwohnung bei der Verbandsgemeinde, sollte sich nun jeder auch mit den nächsten Schritten zur Legalisierung beschäftigen.